バブル崩壊とともに土地神話も崩れ去り、中古マンション価格も値下がり傾向が続いている。
今や｢マンションを買ったら、時間とともに値下がりする｣というのが”今の常識”だ。｢買ったマンションが値上がりするのを待って、より条件のいい住宅に買い換える｣というパターンは完全に過去の話となった。
だが、中古マンション市場を詳しく見ると、価格の下がり方はどの物件も同じというわけではない。マンションの条件の違いによって値下がりの度合いに大きな差がある、というデータ分析の結果を、東京カンテイが発表した。
データは10年前の94年に分譲されたマンションの価格が、2003年にどのくらいまで下がったかを指数化したもの。
それによると、中古マンションの価格に最も影響するのは立地条件で、｢都心部に近く｣、｢最寄り駅からも近い｣
物件ほど値下がりが小さいという。
立地条件の違いは賃料相場とも相関関係があり、賃料水準の高いエリアほど値下がりしにくい傾向が明らかだ。 例えば分譲時の価格水準を100とした場合の03年の水準を指数で表すと、3.3平米当たりの坪賃料が5000円未満のエリアは54.0だが、同1万円以上のエリアは72.6となる。
立地条件以外でも価格に影響する条件はいくつかある。
例えば専有面積による違いを見ると、最も指数が高いのは30〜50平米未満の67.7だが、次いで70平米台の63.4、80平米台の62.6だ。逆に100平米以上は48.9と低くなっている。
70〜80平米台の物件は一般的なファミリー世帯のニーズが高いことが、価格の維持につながっているとみられる。
また94年当時に分譲された100平米超の物件は郊外地域に立地していることが多く、分譲時の価格に割高感があったために値下がりが大きくなったことが考えられる。現在売られている100平米超のマンションと単純に比較することは難しいだろう。
また、個別規模別でみると、指数が最も高いのは300戸以上で68.0。一方で100〜150戸は59.4と低めになっている。大規模物件は教養施設が充実しているなど、人気の高さを維持しているケースが少なくない。
さらに建物の高さによる違いもみられる。最高階数の違いで分けると、階数が高いほど指数が高くなる傾向にあり、20階建て以上のマンションは68.0と最も高くなっている。最近は400戸を超える超大規模物件や、20階建て以上のタワーマンションが増えており、いっそう値下がりがしにくくなることが期待される。
今回のデータは94年に分譲されたマンションということで、値下がり率が比較的高めだ。最近は地価の下げ止まりなどとともに、中古マンションの価格も下げ止まり傾向が強まっている。そのため、現在分譲されている新築マンションについては、全体として10年後の値下がり率が低くなることも考えられる。そのなかでも、都心や最寄駅に近くて家賃相場が高いエリアの物件や、ほどよい広さの物件、あるいは大規模やタワーマンションなら、買った後も値下がりしにくいだろう。
今なら「資産価値」の高いマンションが買いやすいといえるかもしれない。