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住宅で数百万円返済圧縮も
ローン借り換えの効用
| 低金利を生かして、住宅ローン借り換える人が多い。 金利の差が大きいほど、支払い負担を軽減できる。返済額が数百万円減る可能性もあり、 家計の見直しの一環として検討してみる価値はありそうだ。 |
住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関からお金を借りて、返済中のローンを完済することだ。
高金利のローンを低い金利に切り替えれば、支払いの総額が減り、月々の返済にもゆとりが出てくる。
借り換えのメリットは、どんな場合に出てくるのだろうか。目安として
（1）残りの返済期間が10年以上
（2）ローン残高が500万円以上
（3）借り換え後の金利が1％以上低下
の３つの条件に当てはまると、支払いを減らすことができるといわれる。
実際に低い金利への借り換えはどのくらいの負担軽減になるか、具体例を見てみよう。
ローン残高2000万円、残りの返済期間が15年、固定金利の年5％でローン（元利金等払）を
組んでいるケースを考えよう。
毎月の返済額は15万8158円。
ボーナス時の返済額の上乗せは想定していない。
15年固定型の年4％のローンで借り換えると、毎月の返済額は14万7937円。
借り換え前に比べ、1万2,121円減る。
1年間の返済額で見ると、12万2,652円の支払い負担の軽減になる。
変動型の年2.375％で借り入れた場合はどうなるか。
毎月の返済額は13万2,184円と、借り換え前に比べた減少幅は2万5,974円に広がる。
年間の返済額で見ると、31万1,688円少なくなる。
15年間通じた支払い総額は、固定型の年4％なら約184万円節約できる。
変動型の年2.375％での借り換えなら約467万円減る。
ただし、変動型は将来金利が上昇すると返済額は増える。
●諸経費には注意
借り換え時には登記費用や保証料などの諸経費がかかる。
諸経費は20万〜60万円程度と、借入額などによって異なる。
借り換えによる金利低下で軽減される金額から、諸経費用分を差し引き、実質的なメリットが
いくらか調べよう。
大手銀行に限らず、地方銀行や第2地方銀行のホームページ上でも、住宅ローンの借入や返済を
試算できるようになってきた。
借り換えにかかるおおよその諸費用も分かるので、自分のローンの条件などを当てはめて計算して
みるのもいいだろう。
注意しなければならないのは、住宅の担保価値が下がり、ローン残高を下回る｢担保割れ｣物件の
ケースだ。
バブル期に購入した住宅が、地価下落のあおりで担保割れに陥っていることがある。
大手銀など各金融機関は、こぞって借り換えに対応するローンを用意している。
担保割れても一定の条件を満たしていれば、担保価値の2〜3倍まで融資を認めるローンも登場
している。
●変動は負担増も
融資条件としては、現在借り入れている住宅ローンに延滞のないことなどが挙げられている。
勤務先の都合でボーナス時の支払いが遅れたという理由だけなら、支障は生じないようだ。
あきらめず、金融機関に問い合わせて交渉してみよう。
変動金利型や短期の固定金利型の住宅ローンに組み替えると、金利水準は低いが、将来
金利が上昇した場合に大きな負担増になる可能性がある。
一方、10年など長めの固定金利は金利は少し高めだが、将来の金利上昇に対するリスクはずっと
小さくなる。
自分にとってどのような借り換えが有利になるか。
返済計画を冷静に見極めたい。
| 借り換え前 | → | 15年固定型の年4％で借り換え |
| ローン残高 2000万円 | 月々の返済額 | |
| （元利金等、ボーナス時の増額返済なし） | 14万7,937円（▲1万221円） | |
| 残りの返済期間 15年 | 年間の返済額 | |
| 金利 固定型の年5％ | 177万5,244円（▲12万2,652円） | |
| 月々の返済額 15万8,158円 | ||
| 年間の返済額 189万7,896円 | → | 変動型の年2.375％で借り換え |
| 金利が動かず、2.375％のまま推移したと仮定 | ||
 |
月々の返済額 13万2,184円（▲2万5,974円） 年間の返済額 158万6,208円（▲31万1,688円） | |
| （注）カッコ内は住宅ローンの借入前に 比べた減少額。事例は概算であり、 借り換えには諸費用が別途かかる |
→金利の大幅な上昇で返済額が増えるリスクも |
*４大銀行の借り換え対応ローンの金利（単位％）
| 変動 | 固定 | その他 | |
| みずほ | 1.375 | 1.05〜4.4 最短2年 最長20年 |
上限つき変動5年2.4（2.9） |
| 同 10年2.65（4.4） | |||
| ＵＦＪ | 2.075 | 1.8〜4.2 最短2年 最長30年 |
上限つき変動5年2.4（3.2） |
| 同 10年2.85（3.63） | |||
| 東京三菱 | 1.375 | 1〜4.4 最短1年 最長30年 |
上限つき変動5年2.4（3.2） |
| 同 10年2.8（4.1） | |||
| 三井住友 | 1.875 | 1.35〜3.3 最短2年 最長10年 |
無担保固定 5年以内2.4 |
| 同 5年超7年以内2.6 | |||
| 同7年超10年以内2.95 |
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