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住宅ローン控除の適用拡大、登録免許税も軽減
住まいを買うときの税金は4月からこう変わります


来年度の税制改正では、贈与税非課税枠の大幅アップ以外にも住宅税制の見直しが
盛り込まれた。
住宅ローン控除や登録免許税など、家を買う人に影響が大きい税金が４月からどう
変わるかを見ていこう。


住宅ローン控除見直しで、転勤族も買いやすくなる
大きく変わるのは住宅ローン控除。
適用条件が緩和され、転勤でいったん自宅から転居した人でも、適用期限内に戻ってくれば控除を
再開でいるようになる予定だ。
住宅ローンを借りて家を買うと、ローンの年末残高の１％にあたる額が所得税から差し引かれて
戻ってくる、というのが住宅ローン控除。
適用期間は入居してから１０年間だが、途中で転勤などの理由から家族ぐるみで転居してしまうと
現行制度では控除が打ち切られ、戻ってきても再開できなかった。
それが今年４月以降の引越しからは再開が認められるのだ。（図１）
例えば３０００万円のローンを借りた人が転勤で引っ越すと、６年目に戻ってきても現行では控除額は
最初の２年分の６０万弱だけ。
それが、改正によって控除の再開が認められると、合計７年分の控除で１８６万円以上（最高額）が
控除されることになる（表1）。
下の例は購入後３年目に転勤、６年目に戻ってきてローン控除を再開するというもの。
最大で約１２８万円トクできる計算だ。
■図1　転勤しても戻ってくれば住宅ローン控除が再開される
（2003年４月１日以降の引越しから）
これが 入居 → 転勤 → 再入居 → 適用期限
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 7年目 8年目 9年目 10年目
○ ○ × × × × × × × ×
-------家族で転居-------
こうなる 入居 → 転勤 → 再入居 → 適用期限
1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 7年目 8年目 9年目 10年目
○ ○ × × × ○ ○ ○ ○ ○
-------家族で転居------- ↓
この年に賃貸に出していた場合は
翌年から適用

■表1　住宅ローン控除のケース・スタディ
3年目に転勤で転居して6年目に戻ってくるケース
●住宅ローン借入額／3000万円
●金利／3％
●返済期間／35年
  3月までの控除額 4月からの控除額

最大で約128万円
も戻ってくる　
1年目 29万5000円 29万5000円
2年目 29万円 29万円
3年目 0円 0円
4年目 0円 0円
5年目 0円 0円
6年目 0円 26万8100円
7年目 0円 26万2200円
8年目 0円 25万6100円
9年目 0円 24万9900円
10年目 0円 24万3400円
  計　　58万5000円 計　　186万4700円

※金額は上限。実際の控除額は年収などにより少なくなるケースがある。
家を買うときの税金も少し軽くなる
家を買うときには、売買契約やローン契約の契約書に貼って納税する印紙税や、所有権や
抵当権を登記する際の登録免許税、買ったことに対して課税される不動産取得税などが
かかる。
このうち改正で税額が変わりそうなのが土地の登録免許税だ。
土地の所有権移転登記については、現行では土地の固定資産税評価額（評価額）を
3分の1にする特例が適応された上で５％の税率がかかっている。
実質の税率は約1.67％ということだ。
これが改正により3分の1の特例が廃止され、税率が２％となる。
さらに今年4月1日から2006年3月31日までは、税率を１％に下げる時限措置がとられる。
これにより、税額が現行の6割程度に軽減される。（表2）
なお、建物や抵当権の登記、不動産取得税、印紙税についてはいずれも軽減措置が
延長となる予定だ。
■ 表２ 土地・建物を買うときの税金の税率引き下げ
3月までの軽減措置 4月からの軽減措置
新築住宅を買うときの
登録免許税		 ・土地 （所有権移転登記）
・建物 （所有権保存登記）		 評価額×1/3×5％
（≒1.67％）
評価額×0.15％		 評価額×1％（2006年3月31日までの時限措置）
変わらず
中古住宅を買うときの
登録免許税		 ・土地 （所有権移転登記）
・建物 （所有権移転登記）		 評価額×1/3×5％
（≒1.67％）
評価額0.3％		 評価額×1％（2006年3月31日までの時限措置）
変わらず
住宅ローンを借りるときの
登録免許税		 ・抵当権設定登記 債権額×0.1％ 変わらず（2005年3月31日までの時限措置）
不動産取得税※この他、
不動産取得税には
住宅用の軽減措置がある		 ・土地
・建物		 評価額×1/2×3％
評価額×3％		 変わらず（土地は20005年12月31日まで、建物は2006年3月31日までの時限措置）
印紙税 ・契約金額1000万円越
5000万円以下の場合
1万5000円など		   変わらず（2005年3月31日までの時限措置）
（2003年4月1日の購入から）
ケース別： 4月からの税金はいくらになる？

買うときの印紙税と登録免許税、不動産取得税について、住宅の種類別にシュミレーションした
のが下の表だ。
まず、売買契約の印紙税は本来2万円（価格1000万円超5000万円以下の場合）の税額が1万5000円
に軽減される措置が2年延長され、4月からも変わらない。
ローン契約は軽減措置がないのでそのままだ。
登録免許税は新築建物の税率が0.6％から0.15％、中古建物が5％かれ0.3％に、ローンの抵当権が
0.4％から0.1％に、それぞれ軽減される措置がやはり2年延長される。
また、不動産取得税も土地の評価額を2分の1にする特例が3年延長されるなど、現状維持となる
見通しだ。
この結果、この3月までと4月からの税額を比べると、土地価格の占める比率が高い一戸建ての軽減
度合いが大きい。
特に中古一戸建ては影響が大きく、下のケースでは3分の2程度にダウン。
今回に減税や軽減措置の延長はデフレ対策の色合いが濃いため、いずれも期限付きだ。


■ 家を買うときの税金はこう変わる（登録免許税の改正は4月1日以降の登記が対象）

新築マンション

●購入価格／4000万円、うち土地価格／1200万円（評価額840万円）
　建物価格／2800万円（評価額1400万円）
●占有面積／75平米
●住宅ローン借入額／3200万円（銀行ローン利用）
  3月まで 4月から
印紙税（売買契約） 1万5000円 1万5000円
印紙税（ローン契約） 2万円 2万円
登録免許税（土地の所有権移転登記） 14万円 8万4000円
登録免許税（建物の所有権保存登記） 2万1000円 2万1000円
登録免許税（ローンの抵当権設定登記） 3万2000円 3万2000円
不動産取得税（土地分） 0円 0円
不動産取得税（建物分） 6万円 6万円
     
  計 28万8000円 計 23万2000円
※各種軽減措置を適用（以下同）
新築一戸建て

●購入価格／5000万円、うち土地価格／2400万円（評価額1680万円）
　建物価格／2600万円（評価額1300万円）
●土地面積／100平米、建物面積／90平米
●住宅ローン借入額／4000万円（銀行ローン利用）
  3月まで 4月から
印紙税（売買契約） 1万5000円 1万5000円
印紙税（ローン契約） 2万円 2万円
登録免許税（土地の所有権移転登記） 28万円 16万8000円
登録免許税（建物の所有権保存登記） 1万9500円 1万9500円
登録免許税（ローンの抵当権設定登記） 4万円 4万円
不動産取得税（土地分） 0円 0円
不動産取得税（建物分） 3万円 3万円
     
  計 40万4500円 計 29万2500円

中古マンション

●購入価格／3000万円、うち土地価格／1260万円（評価額880万円）
　建物価格／1740万円（評価額870万円）
●占有面積／75平米　●築10年
●住宅ローン借入額／2400万円（銀行ローン利用）

  3月まで 4月から
印紙税（売買契約） 1万5000円 1万5000円
印紙税（ローン契約） 2万円 2万円
登録免許税（土地の所有権移転登記） 14万6600円 8万8000円
登録免許税（建物の所有権保存登記） 2万6100円 2万6100円
登録免許税（ローンの抵当権設定登記） 2万4000円 2万4000円
不動産取得税（土地分） 0円 0円
不動産取得税（建物分） 0万円 0万円
     
  計 23万1700円 計 17万3100円

中古一戸建て

●購入価格／4000万円、うち土地価格／3200万円（評価額2240万円）
　建物価格／800万円（評価額400万円）
●土地面積／100平米、建物面積／90平米　●築10年
●住宅ローン借入額／3200万円（銀行ローン利用）

  3月まで 4月から
印紙税（売買契約） 1万5000円 1万5000円
印紙税（ローン契約） 2万円 2万円
登録免許税（土地の所有権移転登記） 37万3300円 22万4000円
登録免許税（建物の所有権保存登記） 1万2000円 1万2000円
登録免許税（ローンの抵当権設定登記） 3万2000円 3万2000円
不動産取得税（土地分） 0円 0円
不動産取得税（建物分） 0万円 0万円
     
  計 45万2300円 計 30万3000円

 

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