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Ⅱ 買い換えで利用できる税金の特例
買い換えで利用できる税金の特例
譲渡所得の計算方法住宅を売った価格からその住宅を買ったときの価格や費用などを差し引いた金額が譲渡所得です。譲渡所得がプラスの場合は譲渡益、マイナスの場合は譲渡損失となり、それぞれ受けられる税金の特例が異なります。
譲渡所得の具体的な計算式は以下の通りです。
譲渡価格（売った価格）－取得費（買った価格※）＋譲渡費用（売ったときの仲介手数料や印紙税）＝譲渡所得
| 取得費※ | 譲渡費用 |  |
|
| 譲渡損失 | 譲渡価格 | ||
※取得費には買ったときの仲介手数料や登記費用を含み、建物の償却費相当額を差し引く
1.買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除
自宅を買い換えて譲渡損失が発生した時は、損失を給与所得などと相殺することで所得税の還付を受けられます。
さらに相殺し切れなかった損失は、説く都市から最長３年間の所得から繰り越して控除が受けられるしくみです。
この繰越控除は住民税にも適用されるほか、住宅ローン控除とも併用もできます。
控除の条件
| 売却する住宅の条件 |
|
|---|---|
| 買い換える住宅の条件 |
|
| 買い換える人の条件 | 所得が3000万円以下であること （3000万円を超えた年は適用外） |
※繰越控除を受けるための手続きと書類譲渡損失の繰越控除を受けるためには、売った年の翌年に確定申告をし、翌年以降も控除を受ける年は申告しなければなりません。
初回の申し込みに必要な主な書類は以下のとおりです。
- 損失申告用の確定申告書（税務署でもらえる）
- ｢居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書｣と「翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算書」（同）
- 売った住宅の登記簿謄本（または抄本）や売買契約書（登記簿謄本・抄本は登記所で手に入れる）
- 売った住宅に住んでいたことを証明する書類（売却の2ヶ月以後に交付された住民票や戸籍の附表など）
- 売却の契約日の前日における住宅借入金等の残高証明書（金融機関が発行）
- 買い換え先の住宅の登記簿謄本（または抄本）、売買契約書など
- 現住所の住民票■買い換えして損したときに使える控除
| 1年目 （売った年） |
2年目 （買った年） |
3年目 | 4年目 | 5年目 | 6年目 | 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | 11年目 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 譲渡損失の 繰越控除 |
所得税 | 損益通算 | 適用 | 適用 | 適用 | |||||||
| 住民税 | 損益通算 | 適用 | 適用 | 適用 | ||||||||
| 住宅ローン控除（所得税のみ） | 適用 | 適用 | 適用 | 適用 | 適用 | 適用 | 適用 | 適用 | 適用 | 適用 | ||
※ローン控除で税金が戻ってくるのは所得税の支払いがある年から
※住民税は6月に決定するので2年目から税金が戻ってくる
居住用財産の3000万円特別控除と買い換え特例
自宅を売却して譲渡所得（譲渡益）が出た場合、その譲渡所得に対して所得税が課せられます。
譲渡所得は所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けれら、それぞれ異なる税率で計算される決まりです。
また、譲渡所得については最高3000万円まで控除される｢3000万円特別控除｣や、買い換えの場合は次の買い換えまで課税が繰り延べされる｢買い換え特例｣などの特例があります。
※3000万円特別控除自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3000万円までの控除が受けられます。ただしこれを利用すると、買い換え先の住宅を購入するときには、住宅ローン控除が使えません。
手持ち物件の売却に｢3000万円特別控除｣を使うか、買い換え物件の購入に｢住宅ローン控除｣を使うか、どちらかを選ぶ必要があるのです。
控除の条件
- 持ち主が自分で住んでいた住宅の売却（土地のみは原則として対象外）
- 転勤などで実際に住んでいない場合には、住まなくなってから3年目の年末までの売却
- 家屋を取り壊してから売却する場合は、取り壊し後1年以内のの売却
- 店舗併用住宅の場合は、居住用部分についてのみ適用。
居住用部分が全体の9割以上ある場合には、全体を居住用部分として適用 - 持ち主と特別な関係にない人に売却。
特別な関係とは、配偶者、親子、祖父母、孫、生計を一にする親族、内縁関係にある人とその親族など
（6）売却した年の前年と前々年に、この制度の適用を受けていないこと（3年に1度しか適用されない）
（7）3000万円特別控除の適用を受けるには、売却した翌年の3月15日までに申告すること。
なお、必要書類は｢確定申告書｣｢譲渡所得計算明細書｣｢住民票｣など
※買い換え特例この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得のうち、次の買い換えに充てた金額分は、次の買い換えまで課税が繰り延べにできます。
この適用を受けられる場合にも、｢3000万円特別控除｣とどちらか一方を選ばなければなりません。
譲渡所得税がそれぞれいくらかかるかを計算し、有利な方を利用しましょう。
この特例を受けらときも買い換え先の住宅には｢住宅ローン控除｣は使えません。
買い換え特例の条件
| 売却する住宅の条件 |
|
|---|---|
| 買い換え先の住宅の条件 |
|
登録免許税、不動産取得税、固定資産税の軽減措置
購入時に必ず課せられる登録免許税や不動産取得税、固定資産税にはそれぞれ軽減措置があり、住宅が一定の条件を満たしていれば税金が安くなります。
このうち不動産取得税の軽減を受けるには、所定の手続きが必要です。
あなたは軽減措置が受けられる？
- 専有面積が50平米以上（一戸建ては延べ床面積。以下同） ？
- ［YES］軽減措置が受けられません
- 専有面積が240平米以下？
- ［YES］登録免許税、不動産取得税、固定資産税の軽減措置
- 専有面積が280平米以下？
- ［YES］登録免許税、固定資産税の軽減措置
- ［NO］登録免許税の軽減措置
※ただし主なものとして以下の条件が必要です
1.固定資産税
店舗併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること。
2.登録免許税
- 平成15年3月31日までに取得した、自ら居住するための住宅であること
- 住宅専用か、住宅部分の床面積が9割以上の併用住宅であること
- 取得してから1年以内に登記すること
- 抵当権設定登記では、公庫・年金融資分は非課税
- 中古の場合は木造が築20年以内、耐火構造なら25年以内
3.不動産取得税
中古の場合は木造が築20年以内、耐火構造が25年以内
l※不動産所得税の軽減措置の手続きと書類不動産取得税の軽減措置を受けるには、取得してから原則として60日以内（自治体により異なる）に申告が必要です。申告先は税務署でなく都道府県税務署になります。
申告に必要な書類は以下のとおりです。
- ｢不動産取得税減額適用申告書（土地）｣と｢不動産取得税課税標準の特例適用申告書（家屋）｣（都道府県税事務所でもらえる）
- 売買契約書
- 建物登記簿謄本（または抄本）
- 売買代金の領収書
- 住民票（中古の場合）
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