アパートの家主をしております。この不況のせいか、借家人の中に家賃を滞納する者が増えだし、困っております。たまたま何かの都合で、その月の家賃が滞納されたが、すぐ穴埋めしてくれた場合は別ですが、滞納が繰り返されたり、その額もたまってゆくような借家人に、家主としてどのように対応したらよろしいのでしょうか？
借家人が任意に家賃を支払わない場合、これは借家人の義務違反ですから、家主はこの強制取立てが可能であることはもちろんです。ところが、実際問題として、このことは、言うは易く行なうは難しというところなのです。
例えば、借家契約が公正証書などに作られていて、それが「家賃などを滞納したら、強制執行を受けてもやむを得ません」といった<強制執行承諾文言>のあるものなら、その公正証書に基づいて、借家人の家財道具や給料を差押えて、強制取立てを図ることができます。しかし実際はこの手間が大変ですし、専門家（弁護士など）に頼むとしても、その費用のために足が出るかもしれません。そして、借家契約が公正証書に作成されていない場合、家主としては、裁判所に訴えて、滞納家賃の支払いを命ずる判決や、和解、調停調書が作られないと、強制取立てができません。この手間、費用が大変で、滞納額が小額の場合は、足が出るか、多額の場合は強制取立てに及んでも、相手に財産がなくて、空振りに終わることもあります。
こんなとき、家主さんの中には「そうだ、敷金を預かっているのだから、この中から滞納家賃を差し引けば、なんの手間もなく回収できる」と考える向きもあります。しかし、これは家主さんにとって不利、逆に借家人に有利な結果となります。まず、借家人はこの差し引き＝相殺で、滞納家賃はなかったことになりますから、滞納に伴う不利益（例えば後述（2）の契約解除など）もなくなり、逆にホッとすることでしょう。他方、家主はイザというときの有力な担保となる敷金が減少しますから、自らの手で担保力を弱める
結果ともなります。（このような場合、追加担保＝敷金の追加を借家人に求めても、家賃すら滞納している借家人が敷金の追加に応じるはずもありません）。しかも、この差し引きで借家人には家賃の滞納がなくなったわけですから、これを理由に後述（2）の
契約解除もできなくなってしまうことになります。
従って、滞納家賃と敷金の相殺は、借家契約関係が終了するときでもない限り、家主のほうからするべきではありません。（もっとも、借家人のほうからはこの相殺はできません）以上のように、理屈はともかく、滞納家賃の取立ては、実際上は困難で、それ以上の被害を被らぬためにも、後に述べる借家契約を解除して、借家人の立ち退かせ問題を併せて、その際解決すべき問題かと考えます。
何度催促しても、借家人が一向に家賃を払わないなどという場合、借家契約をそのままにしておくと、家主は契約上の義務として、その貸室を依然借家人に使わせておかねばなりません。これはバカバカしいことですし、家賃の滞納が続けば、家主の損害は益々増大することになります。従って家主としては、このような場合、借家契約を解除して、借家人を立ち退かせ、新しい借家人を入れて家賃を得るよりほかはないでしょう。もっとも、かなり多額の敷金が預託されていて、家賃が滞納されても、最後はこの敷金で損害は十分カバーされるという場合でも、家主としては安心できません。
理屈としては、借家契約を解除すれば、以後借家人の居住は<不法占拠>になりますから、借家人はすぐにでも立ち退かなければならないはずです。しかし実際問題となると、契約解除しても、借家人がいろいろ理屈をつけて、解除の効果を争ったり、またはふてくされて居座ったりして、直ちに立ち退くことの方が少ないのも実情です。となると、実際の立ち退きまで借家人の占拠が続くわけですから、家主としては家賃相当額の損害を毎月被り続けることになります。結果、滞納家賃だけなら敷金から差し引いてもおつりが出たとしても、この損害金を差し引いてゆくと、すぐ敷金も無くなってしまうことになりかねません。（事実、明け渡し裁判は、1年や2年かかるのが普通とされています。）従って、敷金に余裕があるからといって、契約解除をギリギリまで延ばすのは考え違いです。
また、借家人の中には「敷金が十分預託してあるのだから、これぐらいの家賃滞納なら敷金から差し引けばまだまだおつりがあるくらいだ。それなのに契約解除とはけしからん！」などと反論する向きもあるかも知れません。しかしこのような反論は、理論の上からも、また実際面からも通りません。敷金は、借家人が家主に加えた損害の担保なのですから、これがあるからといって、家賃を滞納してもよいという理屈にはなりません。
これはちょうど、「担保が入れてあるのだから、借金の分割返済を怠ってよい」というようなものです。
また、実際面からも、前述のように、借家人の立ち退きが遅れたりすると、この損害金で敷金が足りなくなる場合も十分考えられるからです。以上から、家主としては、借家人の家賃滞納が穴埋めされる見込みが無いとわかったら、早めに借家人を立ち退かせることを考えるべきです。
前述の通り、最近の借家人は、契約が解除されたからといって「ハイそうですか」と素直に立ち退いてくれません。そこで、家主としては、借家人の立ち退かせについては、いろいろ頭を使わなければならないところです。この場合、その交渉の材料となるのが、（1）預かり敷金と、（2）遅延損害金の特約と、（3）立退き料です。
家主としては「今すぐ立ち退いてくれれば、預かり敷金は50万円、滞納家賃30万円だから、差し引き20万円はあなたにお返しする。立ち退きが遅れたら、その損害金が差し引きかれるから、敷金はゼロになってしまうよ」などと説明して、早期立ち退きの利を説いてみることです。
借家人に相当期間の立ち退き猶予期間を認めてやる代わりに、その期限に遅れた場合の損害金を特約する。例えば、「猶予を3ヶ月認めよう。その代わり、期限後は1日につき1万円の損害金を支払うこと」といった特約をつける。
裁判沙汰になったりすれば、もし相手が争うと、アパート一室の立ち退きでも、弁護士費用だけでも少なくとも50万円はかかるでしょう。そこで、借家人に「すぐ立ち退くなら30万円立退き料を出そう」と提案してみる。以上をいろいろ組み合わせて、立ち退き案を借家人に提示して交渉したらよいでしょう。