盛徳住販 SEITOKU JYUHAN
マンション経営成功のために
どんな投資にも当然メリット・デメリットがあります。
大切なことは、デメリットを正しく理解し、起こりうるリスクを回避することです。
デメリットを回避する方法は？
1.空室が続くリスク
対策としては、データ管理による空室率を予測する、家賃保証システムを利用する、入居者のニーズを把握する、マーケティングにより適正な賃料を設定する、などがありますが、一番のリスクヘッジは好立地･好条件マンションを選ぶことです。立地条件さえ間違えなければ、長期間空室になることはありません。
また、購入後は弊社関連会社であるハウジングクラフト㈱が賃貸管理を専門に行いますので安心です。
さらに空室期間の家賃収入を保証する｢家賃保証システム｣で、空室のリスクはほぼ解消されるといえます。
2.金利上昇のリスク
ローンを利用して投資型マンションを購入する場合、変動金利を選択したときには、金利が上昇する可能性があります。
現在の日本経済は息の長い景気拡大が続いており、今後金利上昇の余地も生まれています。
金利の上昇は、好況への変化、好景気になっている事の裏返しでもある為、不動産オーナーにはデメリットばかりではありません。デフレからインフレへの変化により、家賃の上昇や不動産価格の上昇をもたらす可能性があります。いわゆる (資産価値の上昇)です。
現に平成18年地価公示価格では、東京23区のすべての区で地価は上昇、または横ばいとなり、特に都心部では高い上昇率が目立ちました。
支払い額の安定への対応としては、固定金利の選択や、繰り上げ返済の資金の確保などがあげられますが、景気拡大＝金利上昇＝家賃上昇＝資産価値上昇の図式が成り立つため、返済額だけが増える可能性は低いと言えます。
3.低換金性のリスク
投資型不動産の唯一の弱点といえるものが、流動性のなさ、つまり「すぐに現金にできない」ということです。
ただし、マンション経営は長期的な視点によって行うものです。将来に備えて維持することで初めて｢年金代わり｣｢生命保険代わり｣としてのメリットが生まれ、来たる大増税時代に節税効果を生み出すのです。
その長期間を支えるために、ローン元金、金利、管理費、修繕積立金までを含めた全ての経費をカバーする家賃収入を確保するのがポイントとなります。
また、株式投資や為替に使うための資金を、銀行から低利で調達するというのは、普通の個人であれば事実上不可能だと思われます。
4.価格下落のリスク
好条件のマンションに限るとその家賃はほとんど下がっていないのが現状です。
一方、不動産としての価値（家賃）は、立地条件・グレード・管理状態などに大きく左右されるため、やはり、物件は立地条件が良く、しっかりした管理体制のものが望ましいでしょう。東京２３区内の駅から至近の物件で、かつメンテナンスがしっかりしていれば、安心と考えていいと思われます。
特に、現在では都心回帰現象で、20代から30代前半の単身者人口が大きく増加しているのが特徴的で、都心部では単身者やDINKS向けの良質の賃貸マンションの需要が増えています。
5.老朽化のリスク
投資型マンションも建物である以上、老朽化というリスクは免れません。
しかし、現行の建築基準法で定められているコンクリートの厚さで建築されたマンションは、一説によれば９０年間利用可能であると言われています。また、近年では不動産に対しての法整備も進み、各デベロッパーは一定の耐久性を維持できる規格でマンションを提供しています。修繕計画は管理会社によりしっかりと行われ、それに基づいてメンテナンスが行われるので安心です。
6.災害(地震・火事)のリスク
昭和57年以降のマンションは、耐震制度が高くなっています。阪神淡路大震災でも、倒壊したマンションのほとんどは昭和56年以前のものでした。当社の販売物件は昭和57年以降に建設されたマンションがほとんどです。しかしながら、万全を期す意味でも、地震保険への任意加入を強く提案いたします。
また、火事に関しては、ローンを組んだ場合、火災保険の加入が義務付けられているので安心です。