マンションの価格は他の投資商品同様に景気に左右されますが、不景気の中でも値崩れすることなく安定しているのが賃料収入です。不景気といわれている現在、安定した収入が取れるにもかかわらず、購入価格が下がったことが資産運用の一つとして注目される要因ではないでしょうか。
またこのご時世、サラリーマンの方々の将来的な不安のカギとなることも、注目の理由と言えるでしょう。
｢サラリーマン増税｣と呼ばれる増税案が実施されていく中、サラリーマンには難しいとされる節税の手段として、マンション経営に注目される方が増えているのです。
年齢は25〜50歳くらいまでで、サラリーマンや公務員の方、最近はOLなどの女性の方も多いです。
それは必ずしも｢お金がある｣という事ではなく、いままで築き上げられてきた社会的なご信用が強力な含み資産になっているということです。
バブルの頃とは違い、値上がりを期待して転売目的に購入されることはほとんどなくなりました。
現状の生活や将来に不安を感じ、年金対策や生命保険代わりとして購入される方や、節税対策で購入される方がほとんどです。
購入前にマンション経営後のシュミレーションをお作りしております。マンションを購入の際に設定したローンの返済は、月々の家賃収入でほとんど支払い可能ですので、新たに家計を大きく圧迫する要因にはなりません。
また、確定申告により節税分が還付されますので、実質的には費用をほとんどかけずに、生命保険への加入、年金対策、資産形成をしていることになります。
マンション経営を始めることにより、今まで支払っていた生命保険、年金保険の保険料や、貯蓄の負担を見直すことも可能になり、家計のコストダウンが実現したり、毎月数万円のおこづかいを得ることも可能です。
会社に勤務していて、ある程度の年収があれば、少額の自己資金でスタートできます。
また月々のローン返済の大半は家賃収入で返済できるので、知らぬ間に自己資産が形成できます。
マンション経営の利回りは、物件や築年数により様々ですが、およそ4〜10％程度です。
ローンを上手に使い、レバレッジ効果(てこの原理)を利かせることで、考え方次第で数十％も更に高めることも可能で、現在の超低金利時代にあっては破格の好利回りと言えます。むしろ、超低金利時代ならではとも言えます。
なぜなら、仮に2％でお借り入れした資金が5％で運用できれば、実質的に金利のロスは無く、収益を増やすことも可能です。これはマンション経営ならではのことです。
もし、株式や証券化不動産などへの投資でお借り入れした場合は2％程度では融資は受けられませんので、手持ちの現金の範囲での投資となり、中長期かけて資産を10倍程度にすることは、かなりのリスクを負う事になります。
また、ローンを使わずに退職金などの現金で投資した場合は、他の金融商品に投資した場合とは比較にならないほどの投資収益が得られることになります。
マンション経営をすることによって、不動産所得が発生しますので毎年確定申告を行わなければなりません。
多少面倒ですが、弊社ではアフターフォローの一環として、顧問税理士と営業担当者が責任持って申告書類の作成のお手伝いをさせていただきます。
ですから、必要書類を揃えていただくこと以外には、オーナー様に手間がかかることはありません。
当社で購入されたオーナー様とは末永いお付き合いを、と考えておりますので、購入後の御相談等お気軽にお申し付け下さい。
マンション経営を始めると、入居者の募集や家賃の入出金の管理などの業務が発生します。
購入後は家主業務委託契約を結び、関連会社である賃貸管理専門会社「ハウジングクラフト」がオーナー代理の立場として、これら全ての業務を責任持って代行します。
当社とハウジングクラフトが、オーナー様のマンション経営を成功に導くためにトータルサポートしていきますので、安心してお任せ下さい。
最初このようにおっしゃる方は少なくありませんが、みなさん、購入後は満足していただけています。
システムを理解していただくと、ローンを利用する理由がわかり、抵抗感はなくなるからです。
一般的な金融商品の場合、銀行からお金を借りて投資することはあまりありませんが、ほとんどの投資型マンションでは低金利の提携ローンが用意されているので、わずかな投資資金(頭金)で数百〜数千万円のお金を運用できるため、投資効率が高いのです。
つまり、マンション経営は、あえてローンを利用するとことで、レバレッジ効果(てこの原理)を働かせるところが特徴の一つなのです。
ローンは、毎月入居者からの家賃収入で返済していくという方式ですので、実際の負担はほとんどありません。
今のような低金利の時代には、資金を調達して高利回りで回転させることも賢いやり方です。
欧米では一般的な個人ローンを活用した資産運用は、まだ日本ではそれほど定着しているとは言えません。
低金利時代には金融機関を利用する逆の発想も必要です。
現在の日本は超低金利時代で、預金をしていても、ほとんど利息がつかないという有様です。
ローン利用者にとってはもちろん追い風と言えますが、｢いざなぎ景気越え｣が確実視され、息の長い景気拡大が続いている現在、ゼロ金利政策の解除で、今後の金利上昇の可能性も生まれています。急上昇する可能性は低いですが、中長期的には金利上昇のリスクを認識する必要があります。
しかし、ご安心ください。金利の上昇は、好況への変化、好景気になっている事の裏返しでもある為、不動産所有者にはデメリットばかりではありません。デフレからインフレへの変化により、家賃の上昇や不動産価格の上昇をもたらす可能性があります。いわゆる (資産価値の上昇)です。
現に地価上昇を受けて、大都市圏のマンションの販売価格が上がり始めています。
景気拡大＝金利上昇＝家賃上昇＝資産価値上昇という図式により、返済額だけが増える可能性は極めて低いと言えます。
2006年6月23日付 『日経新聞 けいざい新景(キーワード＝脱デフレ)』によると、今、美術品などの投資が活気づいており、国内美術品競売市場ではバブル崩壊後最高を記録しています。
これは、景気回復で地価が上昇に転じた都心の不動産市場にも当てはまります。
これらは｢物価上昇に備え、資産形成目的で美術品や不動産を買う人が増えている｣ためであり、この背景にあるのが｢マイナス金利｣なのです。
｢マイナス金利｣とは、預金の利子が増えるペースよりも商品全般の価格上昇が速いため、時間がたつほど預金の価値が実質的に目減りしてしまうことを言います。要は、預金よりも商品を買ったり投資したりする方が得、ということです。
売れ行き好調とされる都心の不動産の投資家達が、購入価格の８割以上ローンを組んで投資していることから、｢借金をしてでも不動産に投資する方が得｣と考える個人が増えているようです。
入居者のライフスタイルによって退去があるのは避けられないため、いかに次の入居者を早く決めて空室期間を短くするかがポイントです。
長期空室を防ぐためには、データ管理による空室率を予測、家賃保証システムを利用する、入居者のニーズを把握する、マーケティングにより適正な賃料を設定する、などありますが、一番の重要なことは好立地･好条件マンションを選ぶことです。最近では都心回帰現象により都心部では20〜30代の単身者やDINKS向けの良質の賃貸マンションの需要が増えているため、立地条件さえ間違えなければ、長期間空室になることはまずありません。
それでも、やはり空室が心配なオーナー様のために｢家賃保証｣というシステムもございます。
たとえ空室になってしまっても、毎月指定日に家賃をオーナー様の口座へお振込みします。
空室期間の家賃収入も保証するので、空室リスクの心配がありません。
一般的には現在の建築水準で、鉄筋コンクリートのマンションは約50年持つと言われていますが、管理組合が日常的、定期的に点検を行い、長期計画に基づきしっかりとしたメンテナンスを行っていれば、マンションの寿命は確実に伸びます。
東京・青山の同潤会アパートは戦火もくぐりぬけ、80年と言う長寿をまっとうしました。
また、管理組合には管理費とは別に長期修繕のための積立金が積まれていますので、適正なメンテナンスさえあれば永年使用が可能です。
マンション経営は、ローンを利用して購入される方が多いのですが、オーナーローンを利用できるのは上場企業、公務員、一流企業にお勤めの方、社会的信用のある方となります。
そのために、限られた方にご案内が集中して、ご迷惑をお掛けすることもあるかとは思いますが、お時間があるときには、是非耳を傾けていただき、資産形成の選択肢の一つとしてマンション経営があるということを御理解いただきたいと思います。
そして、ご自分の納めている税金を見直したり、老後の資金などについて改めて考えるきかっけとしていただければ、と思います。